中国人民政治协商会议

兴化市第十四届委员会第一次会议

提案书

编号（2022）第104号

案 由：关于小区物业管理工作的建议

提案人:张洁丹

提案内容：

近年来，特别是去年以来，我市物业管理服务改进工作取得了一定成效，城乡居住和生活环境明显改善，推动了我市的城市化进程和“五城同创”工作，促进了和谐社会建设。

一是推进建章立制。我市先后出台了《兴化市住宅小区物业管理暂行办法》《关于加强新建住宅小区附属配套工程设施监管的通知》等文件，新建小区物管工作逐步走上市场化轨道。

二是进行综合整治。2021年以来，市委市政府对城区老旧小区实施了综合整治改造，解决了脏乱差的现象，缓解老旧小区停车难的问题，小区面貌变化明显。

三是开展体制试点。把筹建好业主委员会作为社区治理工作的一个组成部分来抓，让小区业主参与到小区日常管理工作中来，让小区业主代表参与到小区日常管理中。

四是加强行业监管。加强新建小区物业服务用房配置及监管，加强对物业服务企业的监管和培训，提高管理人员综合素质。

虽然我市物业管理工作取得了一定的成绩，但还存在不少问题：

1.物业服务企业的管理和服务水平还有待进一步提高。我市目前有物管企业数量虽然较多，但品牌优质服务企业少。一些物管企业往往以管理者自居，服务意识差。不少物管企业只顾追求利润，收费与服务质量不相符。物业费收支不透明、不公示。有的物管企业擅自占用或长期出租公用建筑设施，严重损害业主的共同利益。多数物管企业专业化水平低，专业管理人员配备不足，管理服务水平低，造成业主不满，拒交物业费的情况时有发生，业主和物业矛盾时有发生甚至激化。不少小区产生物业费收缴严重不足、服务质量不保甚至不断下滑的恶性循环。不少小区物业费收缴率逐年降低，物业无利可盈从而撤出，导致许多老旧小区无物管，小区居住环境脏乱差问题得不到彻底解决。

2.业主大会和业主委员会发挥的作用还比较有限。相当一部分业主参与住宅小区公共管理和服务的意识不强，对成立业主大会和业主委员会抱着消极观望态度。产生了业主委员会的住宅小区，大多由于组建程序和资格认定不够规范，权利和责任没有明确等原因，形同虚设，运行举步维艰。绝大多数业主委员会基本没有工作场所和工作津贴，工作积极性普遍不高。大部分住宅小区的业主大会和业主委员会很少召开定期工作会议或临时专题会议，业主大会和业主委员会作用远远没有得到发挥。

3.无法实现物业管理的住宅小区没有落实长效管理措施。经济适用房、廉租房以及部分拆迁安置房小区和老旧小区或城郊接合部的零散房，居民以中低收入为主，弱势群体比例比较高，无法实现正常的物业管理。城区还有数十个小区（含零散楼幢）处于无物管的状态。这些小区往往只能由社区代管，维持最基本的公共保洁，经费也得不到有效的保障。

建议、办法和要求：

1.坚持政府主导，逐步建立有效运转的物业管理模式。尽快制定我市物业服务业发展规划，成立我市物业管理工作领导小组，建立联席会议制度，强化政府社会管理职能，细化并明确各行政管理部门和城市社区（乡镇）的职责分工，构建“主管部门专业监管，城市社区日常监管”的物业管理体系。明确社区属地管理的主体责任，把物业管理纳入社区建设，将社区物业管理纳入城市基层治理范畴。有序推进社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的管理模式和工作格局。建立监督考核机制，把物业管理工作纳入全年年度目标考核。明确业主委员会的工作范围和目标任务，强化考核考评，保证业主委员会必要的工作场所、经费和补贴。

2.加强监管扶持，继续促进物业服务行业的健康发展。认真履行物业服务企业资质审查职责，完善准入制度，把业主满意度、社区居委会意见作为企业准入审查的重要依据。完善物业服务企业公开招投标管理办法，建立履约保证金和诚信检查系统管理制度。对不履行物业管理责任，随意撤场，导致政府和业主资产流失的物业服务企业和物管负责人要落实责任，限期整改，整改不到位的，应给予经济处罚、降低企业等级、取消物业服务资格直至清除出物业服务行业。对物业服务企业招工用工加强监督，抓好物业服务从业人员的技能培训，逐步实现物业服务持证上岗。设立专项资金，制定以奖代补的考核细则，把对物业服务企业的经济扶持与服务质量紧密挂钩。

3.突出工作重点，着力破解当前物业管理难题。在规划和建设阶段，就充分考虑物业管理需要，解决物管工作中前期遗留问题多的痼疾。燃气管道、地下管网等工程项目在规划建设时要充分考虑到将来物业管理的便利性。强化物业服务合同管理，明确管理范围、职责和要求，提高财务收支透明度。综合治理物业费收缴难问题，把长期无正当理由拖欠物管费的行为纳入个人征信系统。运用数字化城管，推进执法进小区，着重解决违章建筑侵权、噪声油烟扰民、毁绿种菜、乱停乱放等问题。切实加强对住宅专项维修基金的管理，积极追缴开发企业维修资金欠款，规范使用程序，严把核准关、招标关和监理关，做到公开透明，接受社会监督。针对不同类型的住宅小区，制定不同的物业惠民政策，对于无法实现自我管理的小区，由财政提供资金，社区进行管理，实现物业基本服务政府“托底”和全覆盖。

审查意见：

请政府办研究，建议交市住建局、昭阳街道分别办理。

2022年1月11日

关于市政协十四届一次会议第104号提案的答复

张洁丹委员：

您好！

首先感谢您对我市物业管理工作的关心与支持。近年来，随着我市城市化进程的加快和房地产市场的发展，城区的住宅小区数量不断增多，广大群众对物业管理服务的需求也日益提高。从目前实际情况来看，我市物业管理的档次，服务质量还不尽人意，广大业主对物业服务的满意不高，做为我们行业职能部门，要从维护广大业主的根本利益出发，集中力量把这项工作做好、做细，提高广大群众对物业服务的满意度，现就您提出的“关于小区物业管理工作的建议”提案答复如下：

一、我市住宅小区物业管理工作存在的问题

虽然近年来，我市物业管理工作取得了一定成效，但是距离广大业主的要求还有不小的距离，主要存在以下问题：

（一）部分物业公司服务人员管理水平低、素质不高。由于部分物业公司人员未经上岗前专业培训，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，以及物业服务公司对物业收支情况不按时公示，让业主对物业企业服务质量和诚信产生怀疑，甚至出现矛盾。

（二）部分业主缺乏五种意识。一缺乏整体意识，有的业主只顾自己利益，在公共部位乱搭乱建，侵犯其他业主合法权利；二是缺乏安全意识，少数业主认为房子是自己的，私拆乱改；三是缺乏法律意识，毁绿种菜私改停车位，破坏小区整体规划；四是缺乏环保意识，垃圾乱堆乱放，乱贴乱画等；五是缺乏交费意识，只享受物业公司提供的物业服务带来的各种便利，不愿履行业主交费的义务。

（三）收费难的现象比较普遍。部分小区物业服务存在恶性循环。物业服务企业对住宅小区提供的服务水平，滞后于业主的要求，全面、及时的服务意识不强，与业主沟通交流不到位，使得部分业主对物业服务企业存在对立情绪。同时，部分业主对物业管理的理解有误区，认识不到物业服务的有偿性，导致物业服务企业收费难，部分住宅小区收费率较低。小区收费率较低，又引发物业服务企业降低服务标准，进而物业服务企业出现了收费不足、服务标准降低的恶性循环局面。还有不少是开发商遗留房屋质量问题，也是业主拒交物业费的理由。因此出现不少物业服务企业经营亏本后撤出物业小区。

（四）业主委员会成立难、群众参与度低。由于物业管理还处在发展期，参与物业管理的业主委员会是新生事物，小区业主对业主委员会组织普遍不了解，缺乏主人翁意识，对成立业主委员会参与物业管理漠不关心，加上业主来自四面八方，互相不熟悉。利益诉求不相同，大家都无所谓态度，导致召开业主大会和业主委员会较为困难，有的成立了，但由于缺乏敬业、富有号召力人做负责人，以及业主委员会组成人员疏于平时活动，形同虚设，没有发挥应有作用。

二、加强物业小区管理的具体措施

（一）根据《江苏省物业管理条例》《泰州市物业管理条例》等相关法律法规，强化对物业服务企业的监管，促进物业服务质量提高。监督物业服务企业履行物业合同的情况，实行物业服务企业信用诚信平台制度，防止随意撤场。严格要求物业公司公示人员信息、收费标准、服务内容、按年度对物业费收支情况进行公示，接受广大业主的监督。

（二）推进物业服务企业长效管理机制

1.我局出台了《兴化市住宅小区物业服务企业退出和交接工作的办法》《兴化市物业服务企业信用档案管理办法》《兴化市住宅小区物业服务企业考核办法》，构建“物业行政主管部门日常监督、小区服务民意测评，街道社区（业主委员会）属地管理”的物业服务企业考核工作机制。实行小区分档分类考核、“捆绑式”考核，明确考核内容、考核标准、考核方式，确保考核科学、公开、公正。年底依据考核结果，评比优秀物业服务企业、优秀服务项目等，并予以表彰和奖励。

2.建立企业信用管理体系及红黑榜机制。对物业服务企业违规行为实行诚信档案记录，发挥好诚信记录在物业服务行业招投标等经营活动中的制约作用，逐步形成规范有序的市场环境和优胜劣汰的市场竞争机制。

（三）加强培训，提高从业人员的综合素质。由于我市物业从业人员的业务素质参差不齐，无法适应当前的物业服务要求，我们每年都举办各类从业人员的业务培训班，提高他们的综合素质。同时加强对成立小区业委会进行指导监督，并每年定期进行培训，确保业主委员会能认识履职尽责，促进我市物业服务从业人员水平的提升。

（四）完善物业工作机制，形成工作合力。市政府成立了物业管理工作领导小组，明确各职能部门的责任，形成全市物管工作合力。物业主管部门勇挑重任，为行业建设出谋划策，各行政部门要相互协作，齐抓共管，加大物管小区内的执法力度，不断推建物业行业可持续健康发展。

（五）创建党建引领创红色物业新模式。根据党建引领物业管理工作三年提升创建计划安排我市三个街道共创建210个星级小区。开展创建党建引领物业企业，创“红色物业”，促小区治理，建幸福家园的新模式。党建+物业管理模式，就是建立小区党建工作领导机制，明确党组织隶属关系。建立由社区、业主委员会、物管企业三者互为补充，互相促进的工作联席会议制度。以党建引领，以解决群众实际问题为重点，将小区治理和服务工作延伸到片、到户、到人，有力推动了文明小区建设和长效治理，并不定期召开民情恳谈会，及时协调解决业主提出的问题，形成党员带头、群众参与的共商、共管、共解的管理服务新机制。2022年年初西子诚园小区已获得省级党建引领示范小区荣誉称号，向全市进行推广覆盖，切实提升居民群众的获得感、幸福感，安全感。

最后感谢您对我市物业管理工作的关心，希望您多提宝贵意见和建议。

兴化市住房和城乡建设局

2022年5月5日

关于市政协十四届一次会议第104号提案的答复

张洁丹委员：

您好！首先感谢您对物业管理工作的关心和重视。

依据兴政办发[2020]89号文件精神，昭阳街道不等不靠，主动进位，切实履行社区物业管理属地职能。辖区内目前共有231个小区，53家物业服务企业，有物业管理的小区122个，无物管小区109个。

近年来，我街道主要做的工作有：一是“严”把选人关，业委会（物委会）全覆盖组建。街道各社区党委坚持“红色基因”选人标准，按照“三优先、两侧重”的要求建强小区业委会，编制《组建业主委员会操作手册》,规范工作流程，截至目前，辖区内231个小区共成立业委会（或物委会）210个，党员人数占委员总数的64.47%。二是规范管理，业主权益充分彰显。制定《昭阳街道党建引领物业管理星级标准提升计划》、《昭阳街道住宅小区物业服务企业管理考核办法》等一系列规范性文件，加强对业主委员会的指导，引导业主委员会规范发挥作用，推动业主自我管理，引导22个小区通过公开选聘的方式，选聘新的物业公司或楚阳物业进场管理，新签订合同的物业企业缴纳相应的履约考核保证金，并对4家拒不移交、撤场的物业服务企业强制清离现场，物业管理工作“无为而治”的状态，得到一定程度的改观，业主的权益得到充分保障。三是严格把关，民生服务保障力增强。为完善住宅小区公共维修资金的使用手续，指导业委会和社区严格把关，2021年度，街道共审核公共维修资金项目118项，维修费用约648万元；共审批社区零星维修申报单827份，专业维保单位已实施大小项目639个。

下一步我街道将结合张委员的建议，在行业主管部门的指导下，履行好属地管理职能。一是加强物业管理服务宣传。通过报刊、电视、网络等新闻媒体及小区宣传栏、黑板报等载体，加强物业管理宣传工作，提高广大业主的物业管理意识，切实规范物业服务行为。二是强化对业主委员会的指导监督。加大业主委员会的工作培训力度，规范业主大会、业主委员会的职能和行为，依法维护业主自身合法权益，充分发挥业主大会和业主委员会的作用，行使对业主委员会和物管企业的监督权利。三是强化业主的责任和自律意识。对无故不交纳物业管理费的业主，充分发挥社区、业委会的调解作用和依据《民法典》的诉讼作用，提高物管费收缴率，促进物业科学发展。四是强化物业企业管理考核。严格按照《昭阳街道住宅小区物业服务企业管理考核办法》对物业企业进行考核，考核结果将作为物业服务企业 “红黑榜”和奖惩依据，切实提高物业管理水平。

兴化市人民政府昭阳街道办事处

2022年5月26日